Speyer verbindet weltberühmtes Kulturerbe mit einer lebendigen Mittelstadtökonomie inmitten der Metropolregion Rhein-Neckar. Der Kaiserdom als UNESCO-Welterbe und die Lage am Rhein sorgen für Strahlkraft, der Arbeitsmarkt und die Nähe zu Mannheim, Ludwigshafen und Heidelberg für stetige Nachfrage nach Wohnraum. Nach den stürmischen Jahren 2022 und 2023 hat sich der deutsche Immobilienmarkt spürbar beruhigt; parallel zeichnet sich in Speyer ein Bild aus knapper Flächenverfügbarkeit, moderaten Transaktionszahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern und kräftigen Umsätzen im Eigentumswohnungsmarkt ab. Diese Gemengelage wirkt direkt auf Kaufpreise, Mieten, Neubau und die langfristige Aussicht auf Wertstabilität und -zuwachs in der Domstadt.
Wer die hiesige Entwicklung verstehen will, kommt an drei Beobachtungen nicht vorbei. Erstens: Die Stadt ist seit Jahren eine Pendlerdrehscheibe mit deutlichem Einpendlerüberschuss, was die Wohnraumnachfrage stützt. Zweitens: Es existiert strukturell wenig freies Bauland, weshalb neue Angebote primär über Konversion und Nachverdichtung entstehen. Drittens: Der Teilmarkt der Eigentumswohnungen ist außergewöhnlich umsatzstark – ein Indiz für die Beliebtheit der kompakten, städtischen Wohnform in Speyer. Zusammen ergeben diese Treiber ein eher preisstabiles Umfeld, in dem Qualität, Lage und energetischer Zustand den Ausschlag geben.
Standortprofil: Stadt, Lage, Nachfrage
Speyer zählt gut 50.000 Einwohner und fungiert als kreisfreie Stadt mit teilweise oberzentralen Funktionen. Die kommunalen Standortdaten weisen 32.004 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort, 2023) aus; im selben Jahr standen 22.623 Einpendlern 10.574 Auspendler gegenüber. Der positive Pendlersaldo unterstreicht Speyers Position als Arbeitsplatzmagnet und erklärt, warum die Nachfrage nach gut angebundenem Wohnraum hoch bleibt.
Verkehrlich ist die Stadt stark in die Rhein-Neckar-Region eingebunden. Die S-Bahn Rhein-Neckar verbindet Speyer mit Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg und Germersheim; die Fahrzeit nach Mannheim Hbf liegt je nach Verbindung bei rund zwanzig bis knapp dreißig Minuten. Auf der Straße sorgt die B39 über die Salierbrücke für den Rheinübergang Richtung Baden-Württemberg – Sanierungs- und Ausbesserungsarbeiten hielten in den vergangenen Jahren die lokale Presse in Atem und zeigen, wie wichtig die Achse für Pendlerströme ist.
Stadtentwicklung geschieht in Speyer seit den 1990er-Jahren häufig über Umnutzung: Quartier Normand, Wohnen am Hafen und die Konversion der „Alten Ziegelei“ stehen exemplarisch für hochwertige Wohnlagen mit starker Nachfrage. Aktuell bleibt die Entwicklung der Kurpfalz-Kaserne mit dem Leitbild „Wohnen und Arbeiten im Park“ ein zentrales Zukunftsprojekt. Das kommunale Flächenprogramm „Wohnen“ sowie das Wohnungsmarktkonzept setzen den Rahmen, wo und wie neuer Wohnraum in den kommenden Jahren entstehen kann.
Kaufpreise und Transaktionen: was die Daten zeigen
Angebotskaufpreise 2024/2025
Online-Portale weisen für Speyer im Jahr 2025 durchschnittliche Angebotskaufpreise zwischen etwa 3.4 und 4.0 Tausend Euro je Quadratmeter aus – abhängig von Objektart und Lage. ImmobilienScout24 nennt im Atlas einen durchschnittlichen Kaufpreis von rund 3.387 Euro je Quadratmeter über alle Segmente, für Wohnungen liegt der Mittelwert höher. Engel & Völkers beziffert die aktuellen Durchschnittswerte mit etwa 3.674 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen und 3.970 Euro je Quadratmeter für Häuser. Vergleichende Auswertungen weiterer Portale bewegen sich in ähnlichen Größenordnungen. Wichtig bleibt: Angebotswerte spiegeln Erwartung und Marketing, nicht zwingend notarielle Abschlüsse.
Im Langfristvergleich zeigen sektionenübergreifende Preisreihen, dass Speyer während des bundesweiten Aufschwungs der 2010er-Jahre deutlich hinzugewonnen hat und – trotz Dämpfer 2023 – oberhalb der Niveaus von 2018 bis 2020 liegt. Portale wie Wohnungsboerse.net geben für 100 Quadratmeter große Eigentumswohnungen aktuell durchschnittlich rund 3.807 Euro je Quadratmeter an und ordnen Speyer damit etwas unter dem Bundesdurchschnitt ein, was für viele Kaufentscheider weiterhin attraktiv bleibt.
Notarielle Realität: Kauffälle und Umsätze
Der Landesgrundstücksmarktbericht 2025 liefert ein präzises Bild der tatsächlichen Transaktionen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern registrierte Speyer 2023 nur etwa 0,64 Kauffälle je 1.000 Einwohner – im Vergleich der rheinland-pfälzischen Städte eine sehr niedrige Quote. Der durchschnittliche Geldumsatz je Kauffall lag in Speyer bei rund 537.000 Euro. Das kleine Angebot an freistehenden Häusern erklärt die geringe Zahl der Verträge und die relativ hohen Ticketgrößen.
Ganz anders der Teilmarkt „Wohnungs- und Teileigentum“: Entlang der Rheinschiene gehören Speyer, Mainz und Neustadt an der Weinstraße zu den umsatzstärksten Städten. Für Speyer weist der Bericht Geldumsätze von rund 1.199.000 Euro je 1.000 Einwohner aus – ein außergewöhnlich hoher Wert, der die Beliebtheit von Eigentumswohnungen und Reihenanlagen in innenstadtnahen Lagen spiegelt. Ergänzend zeigt der Bericht für 2023, dass im Segment unbebautes Wohnbauland in Speyer kein Kauffall stattfand, was die strukturelle Knappheit an Baugrund bestätigt.
Mietmarkt und Erträge
Die Stadt veröffentlicht seit 1982 einen Mietspiegel; die aktuelle Ausgabe vom 15. Januar 2024 ist als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete wissenschaftlich ab und dient als maßgebliche Referenz im Mieterhöhungsverfahren. Der Mietspiegel erläutert Basismieten nach Wohnungsgröße, Zu- und Abschläge nach Merkmalen sowie eine adressgenaue Lageeinstufung. Außerdem gilt in Speyer die Mietpreisbremse nach Landesverordnung, die den zulässigen Neuvertragsaufschlag auf zehn Prozent über der Vergleichsmiete begrenzt.
Zur Einordnung des aktuellen Niveaus helfen Marktbeobachtungen. Engel & Völkers nennt durchschnittliche Angebotsmieten von rund 12,26 Euro je Quadratmeter für Wohnungen und 12,07 Euro je Quadratmeter für Häuser, mit leichten Jahresbewegungen im Bereich von etwa plus/minus fünf Prozent. Im lokalen Vergleich liegt Speyer über Orten wie Schifferstadt und Hockenheim, bleibt aber unter den Spitzenwerten großer Oberzentren.
Als grobe Orientierung für Bruttoanfangsrenditen kann eine einfache Überschlagsrechnung dienen: Bei einem Wohnungskauf zu 4.165 Euro je Quadratmeter (Wohnungsdurchschnitt im ImmobilienScout24-Atlas) und einer Angebotsmiete von 12,26 Euro je Quadratmeter ergibt sich vor Nebenkosten, Leerstand und Instandhaltung eine rechnerische Bruttorendite um drei bis vier Prozent. Diese Daumenregel ersetzt keine Objektprüfung, zeigt aber das Ertragspotenzial, das in gepflegten Bestandslagen mit solider Nachfrage erreichbar ist.
Neubau, Genehmigungen und das knappe Angebot
Speyer generiert neue Wohnungen überwiegend über Nachverdichtung, Konversion und kleinere Quartiersprojekte. Im Jahr 2023 wurden 123 neue Wohnungen fertiggestellt, was 2,4 Einheiten je 1.000 Einwohner entspricht. Landesweit brach die Zahl der Baugenehmigungen 2024 zum zweiten Mal in Folge ein; der Rückgang um 16,6 Prozent dämpft kurzfristig die Hoffnung auf eine breite Entlastung. In der Stadtpolitik und -planung greifen deshalb Programme wie das Flächenprogramm „Wohnen“ und das Wohnungsmarktkonzept, die konkrete Entwicklungsareale priorisieren und eine realistische Umsetzungslinie vorgeben.
Die Kombination aus Nachfrage, knapper Flächenkulisse und teils zähen Planungs- und Genehmigungsprozessen führt dazu, dass neue Angebote häufig schnell absorbiert werden – besonders in innenstadtnahen und rheinorientierten Quartieren. Die Konversionsvorhaben wie die Kurpfalz-Kaserne bleiben daher für die Entlastung des Marktes und die künftige Wertentwicklung bedeutsam.
Mikrolagen: wo Speyer teurer ist – und warum
Die Altstadt mit Domnähe, der Bereich um den Alten Hafen und die Quartiersentwicklungen im Norden gelten als hochwertige Adressen. Wohnen am Wasser und denkmalgeprägte Ensembles wie im Quartier Normand bedienen Zielgruppen, die architektonische Qualität und kurze Wege schätzen. Dagegen bieten Bereiche in Speyer-Nord, Speyer-West oder im Erlich eher familienfreundliche Wohngebiete mit breiterem Angebot an Reihen- und Doppelhäusern. Das vom Mietspiegel ausgewiesene Adressverzeichnis mit Punktwerten für die Lage illustriert die feine Abstufung von Straßenzügen und hilft bei der mieter- wie käuferseitigen Einordnung.
Eine tiefergehende Einordnung einzelner Straßenzüge gelingt über Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Das Portal BORIS.RLP stellt Richtwertzonen bereit; die regionale Geschäftsstelle sowie der Obere Gutachterausschuss publizieren Marktdaten von Liegenschaftszinssätzen bis zu Umrechnungskoeffizienten. Wer Transaktionspreise und Lagemerkmale zusammenführt, erhält das belastbarste Bild für die Bewertung konkreter Objekte in Speyer.
Bewertung & Preisfindung: so entsteht Transparenz
Immobilienbewertungen für Speyer bauen idealerweise auf vier Säulen auf: den Bodenrichtwerten (BORIS.RLP), der lokalen Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, dem qualifizierten Mietspiegel für Mietobjekte sowie belastbaren Marktrecherchen zu vergleichbaren Angeboten und Abschlüssen. Ergänzend stellen Marktberichte des Oberen Gutachterausschusses landesweite Zeitreihen für Anzahlen, Umsätze und Liegenschaftszinssätze bereit. Die Kombination dieser Quellen führt zu nachvollziehbaren Ergebnissen, egal ob Ertrags-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewandt werden.
Die Stadt verweist in ihrem Wohnungsmarktkonzept darauf, dass das Angebot insbesondere in den Segmenten Eigenheim und Eigentumswohnung knapp ist und gestiegene Kaufpreise diese Knappheit abbilden. Für die praktische Preisfindung bedeutet das: In stark nachgefragten Lagen führen energetische Qualität, Stellplätze, Außenflächen und Barrierearmut zu deutlichen Preisaufschlägen; in einfacheren Lagen sind Käufer preissensibler und achten stärker auf laufende Kosten und den Investitionsbedarf.
Zinsen, Finanzierung und makroökonomisches Umfeld
Das Zinsumfeld hat sich seit Mitte 2024 spürbar gedreht. Die Europäische Zentralbank hat im Juni 2024 den Zinssenkungszyklus begonnen und die Leitsätze bis Juni 2025 in mehreren Schritten auf 2,0 Prozent (Einlagefazilität) reduziert. Für Finanzierungen bedeuten niedrigere Leitzinsen in der Regel fallende oder seitwärts tendierende Bauzinsen; für zehnjährige Darlehen zeigen Marktindikatoren 2025 Werte unterhalb der Höchststände von 2023, wenn auch mit Schwankungen. Die Finanzierungskosten bleiben damit überschaubarer als im Zinsgipfel, was Nachfrage und Transaktionsbereitschaft in einem knappen Markt wie Speyer tendenziell stützt.
Gleichzeitig dämpfen Baukosten und Fachkräftemangel die Neubaugeschwindigkeit. Der landesweite Genehmigungsrückgang 2024 bestätigt den Gegenwind; ein schneller Angebotsaufbau ist nicht in Sicht. In etablierten Lagen verstärkt das die Preisstabilität, während in energetisch schwächeren Beständen die Preisdifferenzierung weiter zunimmt.
Ausblick: 2025 bis 2027
Für Speyer spricht viel für eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung in den gefragten Stadtlagen. Treiber sind die wirtschaftliche Einbindung in die Rhein-Neckar-Region, der anhaltende Einpendlerüberschuss, die touristische Attraktivität und die strukturelle Knappheit an Baugrund. Der Eigentumswohnungsmarkt dürfte umsatzstark bleiben; bei Ein- und Zweifamilienhäusern bleiben die Ticketgrößen hoch, die Zahl der Abschlüsse aber überschaubar. Sollten die Finanzierungskosten auf moderatem Niveau verharren, könnten Sanierungs- und energieeffiziente Neubauten zusätzliche Nachfrageimpulse setzen.
Risiken liegen in konjunkturellen Dellen, verzögerten Infrastrukturprojekten und möglichen Engpässen im Bausektor. Kurzfristige Verkehrseinschränkungen rund um die Rheinquerung oder auf der Schiene wirken temporär, ändern aber nichts am langfristigen Vorteil der Lage. Entscheidend bleibt, wie schnell Konversionsflächen und priorisierte Entwicklungsareale in genehmigungsreife Projekte übergehen.
Fazit
Die Wertentwicklung von Immobilien in Speyer ist das Ergebnis einer seltenen Kombination: historisches Flair, kurze Wege in eine starke Metropolregion, solide Arbeitsplatzzahlen und ein dauerhaft knappes Angebot an stadtnahen Wohnlagen. Die Daten zeigen ein klares Muster. Ein- und Zweifamilienhäuser sind rar und hochpreisig, während Eigentumswohnungen den Markt prägen und hohe Geldumsätze je Einwohner generieren. Die Mieten bewegen sich auf solidem Niveau; der qualifizierte Mietspiegel liefert verlässliche Maßstäbe und die Mietpreisbremse setzt Leitplanken für Neuverträge. Die Finanzierungskosten haben sich entspannt, der Neubau bleibt herausfordernd – zwei Entwicklungen, die in Speyer zu differenzierten, aber insgesamt stabilen Aussichten führen.
Wer Entscheidungen vorbereiten möchte, gewinnt mit einer sauberen Datengrundlage die größte Klarheit: Bodenrichtwerte aus BORIS.RLP, die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die Methodik des Mietspiegels und marktnahe Angebots- und Abschlussdaten aus seriösen Quellen. In Summe entsteht so eine robuste Basis für nachvollziehbare Bewertungen und realistische Kaufpreise – genau die Transparenz, die in einer dynamischen Stadt wie Speyer auch künftig über den Markterfolg entscheidet.
Quellen
Offizielle Berichte und Daten
Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2025 (Kap. 1–3). Oberer Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz.
Mietspiegel der Stadt Speyer, 15. Januar 2024 (qualifizierter Mietspiegel). Stadt Speyer.
Kommunaldatenprofil Speyer, Ausgabe 07/2024. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz.
BORIS.RLP – Bodenrichtwerte Rheinland-Pfalz. Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation.
Flächenprogramm „Wohnen“ Speyer und Wohnungsmarktkonzept Speyer. Stadt Speyer.
EZB geldpolitische Beschlüsse vom 5. Juni 2025. Europäische Zentralbank.
Baugenehmigungen 2024 in Rheinland-Pfalz rückläufig. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 17. März 2025.
Markt- und Infrastrukturinformationen
ImmobilienScout24 Atlas – Speyer (Angebotspreise Q3 2025).
Engel & Völkers: Immobilienpreise Speyer 2025 und Mietspiegel Speyer 2025.
Wohnungsboerse.net: Immobilienpreise Speyer.
Immoportal.com: Immobilienpreise Speyer.
Stadtportrait und Quartiershistorie Speyer (Konversions- und Quartiersprojekte).
S-Bahn Rhein-Neckar – Linien inkl. Speyer und Fahrzeit Speyer–Mannheim.
RHEINPFALZ: Salierbrücke – Asphaltarbeiten 2024.