Die Entscheidung für das passende Finanzierungskonzept beim Kauf oder Bau einer Immobilie zählt zu den weitreichendsten im Leben vieler Menschen.
Neben der Frage, wie viel Eigenkapital eingebracht werden kann, stellt sich auch die Überlegung, welches Darlehensmodell den eigenen Vorstellungen am besten entspricht.
In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass klassische Annuitätendarlehen zwar weiterhin beliebt sind, jedoch zunehmend durch flexible Finanzierungsvarianten wie das Kombidarlehen ergänzt oder sogar ersetzt werden.
Gerade in wirtschaftlich unruhigen Zeiten, in denen sich Zinssätze schnell verändern, gewinnen kombinierte Kreditmodelle an Attraktivität, da sie mehr Gestaltungsspielraum und Planungssicherheit bieten können.
Das Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich grundsätzlich um nichts anderes als einen Ratenkredit, der speziell auf die Bedürfnisse von Immobilienfinanzierungen zugeschnitten ist. Dies ergibt sich bereits aus der Definition des Begriffes „Annuität“, was übersetzt „monatliche Rate“ bedeutet.
Wichtig zu wissen ist, dass Annuitätendarlehen in der Regel nur dann vergeben werden, wenn der Darlehensnehmer einen entsprechenden Eigenkapitalanteil zur Verfügung stellen kann. Üblicherweise sind hier 20 bis 25 Prozent, einige Kreditinstitute geben sich aber auch mit weniger zufrieden. Grundsätzlich wird zunächst die Gesamtfinanzierungssumme festgelegt, welche sich aus dem Bau- oder Kaufpreis für die Immobilie sowie allen Nebenkosten und Zinsen ergibt. Von dieser Summe wird nun der Eigenkapitalanteil abgezogen, übrig bleibt die Kreditsumme für das Annuitätendarlehen.
Dieses Darlehen zahlt der Kreditnehmer nach dem Kauf beziehungsweise Bau seiner Immobilie in monatlichen Raten zurück. Jede Rate besteht dabei aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Das Besondere an einem Annuitätendarlehen ist nun, dass der Tilgungsanteil zunächst sehr klein ausfällt, mit fortschreitender Dauer aber immer größer wird, während der Zinsanteil aufgrund der immer geringer werdenden Restsumme ebenfalls geringer wird. Die Anteile von Zinsen und Tilgung sind also bei einem Annuitätendarlehen niemals über die Laufzeit gleich, sondern verschieben sich ständig. Üblicherweise beginnt der Darlehensnehmer mit einem Tilgungsanteil von 1 bis 3 Prozent, der restliche Anteil der ersten Raten besteht komplett aus Zinsen. Dem Kreditnehmer muss dabei klar sein, dass, je höher der Tilgungsanteil ausfallen soll, desto höher auch die monatlichen Raten für ihn liegen. Allerdings verringern sich die Zinskosten ganz erheblich, wenn bereits zu Anfang mit einer höheren Tilgung begonnen wird.
Das Kombi-Darlehen
Der Grundgedanke des Kombi-Darlehens ist, dass ein Darlehen in zwei- oder mehr Teile aufgesplittet wird, wobei jeder Anteil seine eigene Finanzierungsform erhält. Viele Kombi-Darlehen bestehen beispielsweise aus einem Annuitätendarlehen und einem Immobilienkredit mit variabler Verzinsung. Der Vorteil dabei: Zinsen und Tilgung können mit dieser Methode getrennt voneinander betrachtet und auch finanziert werden. Mit einer einzigen Finanzierungsform ergibt sich immer das Problem, einen möglichst guten Mittelweg hinsichtlich der Laufzeiten und der Zinsbindungsfristen zu finden.
So sollten beispielsweise bei langfristigen Finanzierungen die Zinsen möglichst auch langfristig festgeschrieben werden, so dass der Darlehensnehmer stets mit festen Beträgen rechnen kann und bei einer negativen Zinsentwicklung keine horrenden Mehrkosten in Kauf nehmen muss. Bei kurzfristigen Finanzierungen dagegen erfüllt die Zinsbindung diese Aufgabe nicht, sie kann sich sogar negativ auf die Kosten auswirken. Ohne eine solche Zinsbindung kann bei kurzfristigen Finanzierungen oftmals auf die günstige Entwicklung der Zinssätze am Markt spekuliert werden, was in der Folge die Zinskosten deutlich senken kann.
Das Kombi-Darlehen stellt die ideale Möglichkeit dar, beide Wege miteinander zu verbinden. Die Gesamtsumme des Immobiliendarlehens wird also gesplittet in ein langfristiges Annuitätendarlehen mit entsprechender Zinsbindung und einen kurzfristigen, hinsichtlich der Zinsen sehr variablen Kredit. Damit können die günstigen Zinsphasen so gut wie möglich mitgenommen werden. Mit einer solchen Aufsplittung der Darlehen lassen sich Phasen mit ungünstigen Zinssätzen auf den internationalen Finanzmärkten viel besser überbrücken, als wenn eine einzige Darlehensform dieses tun müsste. Trotzdem kann der Darlehensnehmer langfristig auf die Sicherheit der festen Zinsbindung zählen.
Besonders gut eignet sich ein Kombi-Darlehen für Immobilienfinanzierer, die bereits mehrere Objekte oder andere Wertanlagen besitzen und diese zu einem für sie günstigen Zeitpunkt in die Finanzierung mit einbringen möchten. Baufinanzierer ohne solche Möglichkeiten sollten allerdings wissen, dass für sie ein Kombi-Darlehen in der Regel nicht infrage kommt, da sie aufgrund fehlendem Kapital gar nicht die Möglichkeit haben, die zinsgünstigen Phasen zum eigenen Vorteil auszunutzen.
Entsprechende Angebote für Kombidarlehen finden sich beispielsweise auf einer Homepage für Immobilienmakler oder auch direkt bei den jeweiligen Banken bzw. Baufinanzierern. Da die Konditionen sehr stark variieren, ist es unbedingt ratsam, zunächst verschiedene Angebote einzuholen und diese zu vergleichen.
Fazit: Welche Finanzierung ist die bessere Wahl?
Beide Finanzierungsmodelle – das Annuitätendarlehen und das Kombi-Darlehen – bieten Vor- und Nachteile, die je nach persönlicher Situation unterschiedlich stark ins Gewicht fallen.
Während das Annuitätendarlehen durch seine klare Struktur und stabile Planungssicherheit überzeugt, eröffnet das Kombi-Darlehen zusätzliche Spielräume, die vor allem bei einem aktiven Umgang mit der Finanzierung zum Tragen kommen.
Wer auf langfristige Sicherheit setzt und keine größeren finanziellen Spielräume hat, ist mit einem klassischen Annuitätendarlehen gut beraten.
Die gleichbleibende monatliche Rate, ein planbarer Tilgungsverlauf sowie die Option auf Sondertilgungen bieten eine solide Grundlage, um die Immobilie zuverlässig zu finanzieren.
Das Kombi-Darlehen hingegen richtet sich eher an fortgeschrittene Immobilienkäufer oder Investoren, die über Eigenmittel, zusätzliche Sicherheiten oder bereits Erfahrung im Umgang mit Finanzierungen verfügen.
Es erlaubt, gezielt auf Marktentwicklungen zu reagieren und Zinsvorteile aktiv zu nutzen – setzt jedoch ein gewisses Maß an Risikobereitschaft sowie Marktkenntnis voraus.
In jedem Fall empfiehlt es sich, vor einer Entscheidung die persönliche Finanzlage genau zu analysieren, verschiedene Angebote einzuholen und die Auswirkungen beider Modelle langfristig durchzurechnen.
Nur so lässt sich eine tragfähige Finanzierung gestalten, die nicht nur kurzfristig entlastet, sondern auch auf Dauer Bestand hat.