Beim Gedanken an den Bau eines Hauses denken die meisten Menschen erst einmal an die Kosten für das Grundstück und das Gebäude selbst. Allerdings ist das zu kurz gedacht. Diese Kosten machen zwar einen Großteil der gesamten Baukosten aus, sind jedoch noch längst nicht alles. Das heißt: Es fallen diverse weitere Kosten an, an die man oft nicht sofort denkt, die aber dennoch bei der finanziellen Planung eine wichtige Rolle spielen. Es müssen also immer die Gesamtkosten betrachtet werden. Woraus diese bestehen, erklären wir hier.
Die Baukosten
Zu den Baukosten für die Konstruktion des Bauwerks zählen zunächst einmal die Erdarbeiten. Damit ist an erster Stelle der Aushub der Baugrube gemeint. Des Weiteren muss der Baugrund verbessert werden, in den meisten Fällen ist hierbei das Legen einer Drainage von Bedeutung, aber auch Bodenplatten werden häufig benötigt.
Der Rohbau macht einen weiteren Teil der reinen Baukosten für die Konstruktion des Hauses aus. Damit sind alle Beton- und Maurerarbeiten an der Rohkonstruktion des Gebäudes gemeint. Eine weitere Kostenposition ergibt sich für die Dacharbeiten. Dazu gehören die Kosten für das Dachgerüst, die Dachfenster und die Eindeckung des Dachs. Ebenfalls müssen notwendige Abdichtungen mit zu diesen Dacharbeiten gerechnet werden.
Weitere Baukosten entstehen für Einbauten wie Treppen, Fenster, Türen und – nicht zu vergessen – die sanitären Einrichtungen, u. a. Toilette, Badewanne und Dusche, Waschbecken usw. Diese Kosten kann man in ihrer Höhe beeinflussen, indem man sich beispielsweise für günstige Kunststofffenster und Türen entscheidet.
Die Baunebenkosten
Die sogenannten Baunebenkosten beinhalten eine ganze Reihe unterschiedlicher Kostenpositionen. Hier sind z. B. Maklergebühren für den Grundstücks- und/oder Hauskauf zu nennen, die etwa drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer ausmachen. Diese Kosten kann man umgehen, wenn man direkt von privat kauft, was aber nur selten möglich ist.
Des Weiteren sind Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung zu tragen. Diese machen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks aus. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die nochmals mit einigen Prozent (je nach Bundesland) zu Buche schlägt. Zusätzlich muss das Grundstück vermessen werden, wodurch weitere Kosten entstehen – und die Kosten für die Finanzierung des Bauvorhabens sind ebenfalls einzukalkulieren. Diese kann man durch geschickte Verhandlungen mit der Bank entsprechend nach unten korrigieren.
Kosten für Außenanlagen
Nach der Fertigstellung des Gebäudes und dem Einzug möchte natürlich niemand weiterhin eine Baustelle rund um das neue Haus haben. Daher fallen über die reinen Baukosten hinaus auch Kosten für die Außenanlagen an. Das zählt etwa die Einfriedung (Hecke oder Zaun), aber auch die Gestaltung des Gartens. Rollrasen, Bäume und Pflanzen, Sitzmöbel oder bequeme Klappstühle für die eigene Gartenoase summieren sich hier schnell zu einem vierstelligen Sümmchen. Hinzu kommen Ausgaben für die Hofeinfahrt sowie eventuell notwendige Stellplätze für die Autos der Familie.
Versicherungen während der Bauphase
Während der Bauzeit ist der Bauherr für das Grundstück und alle darauf stattfindenden Arbeiten verantwortlich – und damit auch haftbar für Schäden oder Unfälle. Um sich gegen finanzielle Risiken abzusichern, sollten mehrere Versicherungen unbedingt eingeplant werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzforderungen, wenn etwa Passanten durch herabfallende Gegenstände verletzt oder geparkte Autos beschädigt werden. Ebenso wichtig ist die Bauleistungsversicherung, die unvorhergesehene Schäden am entstehenden Gebäude abdeckt – etwa durch Sturm, Vandalismus, Materialfehler oder Diebstahl von fest verbauten Bauteilen. Für die Dauer der Bauphase fallen hier zwar zusätzliche Kosten an, doch im Schadensfall können sie vor erheblichen finanziellen Belastungen schützen. Wer mit einem Generalunternehmer oder Bauträger baut, sollte prüfen, ob bestimmte Policen bereits enthalten sind – und gegebenenfalls eigene Versicherungen ergänzen.
Erschließungskosten
Einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtausgaben machen auch die Erschließungskosten aus. Dazu zählen die anteiligen Kosten für den Bau und die Verlegung von Abwasserkanälen sowie für Strom-, Gas-, Fernwärme-, Wasser- und Telekommunikationsleitungen. Diese Leitungen müssen vom öffentlichen Netz bis an das Grundstück geführt und dort angeschlossen werden – die entstehenden Kosten trägt in der Regel der Bauherr.
Nicht zu vergessen sind die Gebühren für die tatsächlichen Hausanschlüsse auf dem Grundstück. Diese umfassen nicht nur die reinen Anschlussarbeiten, sondern auch Erdarbeiten, die Verlegung der Leitungen und die Installation von Anschlusspunkten. Je nach Region und Anbieter können hier schnell mehrere tausend Euro fällig werden.
Ein weiterer Punkt, der oft zu spät berücksichtigt wird, sind die Ausgaben für Baustrom und Bauwasser, die bereits zu Beginn des Bauvorhabens anfallen. Diese temporären Anschlüsse müssen eingerichtet und abgerechnet werden – zusätzlich zum späteren Hausanschluss.
Besonders ins Gewicht fallen können die Erschließungskosten der Straße, falls sich das Grundstück in einem Neubaugebiet befindet, das bisher nicht vollständig erschlossen ist. In vielen Gemeinden werden zunächst nur provisorische Baustraßen angelegt. Die endgültige Erschließung erfolgt oft erst Jahre später und umfasst u. a. den Ausbau der Straße, Gehwege, Straßenbeleuchtung sowie Entwässerungsanlagen. Hierbei können sogenannte Erschließungsbeiträge oder Straßenausbaubeiträge fällig werden, an denen sich die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke anteilig beteiligen müssen. Diese Kosten können je nach Lage und Ausbaustandard mehrere tausend Euro betragen und werden oft erst lange nach dem Einzug erhoben.
Deshalb ist es ratsam, sich bei der Kommune genau zu informieren, ob noch offene Erschließungsmaßnahmen geplant sind – und wie hoch die voraussichtlichen Beiträge ausfallen werden.
Herrichtungskosten
Zu den Herrichtungskosten muss man alle Kosten zählen, die zur Vorbereitung des Bauvorhabens anfallen, etwa der Abbruch von bestehenden Gebäuden, die Altlastenbeseitigung und evtl. notwendige Rodungen. Diese fallen natürlich nicht bei jedem Bauprojekt an.
Ausgleichsabgaben
Zu den Ausgleichsabgaben zählen fast alle übrigen Kosten. Typische Beispiele dafür sind: Ablösezahlungen für Stellplätze, Pflanzen von Ersatzbäumen als Ausgleich für durch die Rodung gefällte Bäume usw.
Wie man sieht, gehen die Gesamtkosten weit über die reinen Baukosten hinaus. Man sollte diese also sehr genau kalkulieren und keinesfalls so rechnen, als würden sie nur aus dem Kaufpreis des Grundstücks und des Hauses bestehen. Zudem sollte immer ein finanzieller Puffer eingeplant werden, um für alle Eventualitäten gerüstet zu sein.
Umzugskosten und Übergangsfinanzierung
Nach der Fertigstellung des Hauses steht der Einzug an – doch auch dieser Schritt bringt weitere Ausgaben mit sich, die in der Gesamtplanung berücksichtigt werden sollten. Wer den Umzug nicht vollständig in Eigenregie organisiert, muss mit Kosten für ein Umzugsunternehmen, Transportfahrzeuge, Verpackungsmaterial und eventuell Helfer rechnen. Selbst bei einem selbst organisierten Umzug entstehen Kosten, z. B. durch Miete für einen Transporter oder durch Verpflegung der Helfer. Zusätzlich ist häufig eine Übergangszeit zu überbrücken, in der man weiterhin Miete für die bisherige Wohnung zahlt oder eine Zwischenlösung benötigt, weil sich der Einzug verzögert. Auch Doppelfinanzierungen sind möglich – etwa wenn bereits Kreditraten für das neue Haus anfallen, die alte Immobilie aber noch nicht verkauft oder übergeben ist. In solchen Fällen ist eine gut durchdachte Übergangsfinanzierung wichtig, um Engpässe zu vermeiden. Wer hier vorausschauend plant, vermeidet unnötigen Stress in einer ohnehin bewegten Phase.